양도소득세 비과세인가요 2010년경 약 1억5천에 매수(부모님명의)2016년경 명의자인 부모님 돌아가시면서 상속받음(2/9 지분)2024년 해당주택

「소득세법」제89조(양도소득의 계산) 및 제94조(1주택 비과세) 규정, 귀하의 사례를 다음과 같이 분석합니다. 현재 상황으로는 비과세 요건을 충족하지 못하며, 약 178만 원의 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 주요 판단 근거와 세액 계산을 설명드리겠습니다.

⚠️ 1. 비과세 요건 불충족 이유

(1) 1주택 요건 위반

• 상속 주택의 "5년 미만 주택수 미포함" 특례 적용 불가:

• 상속일(2016년)부터 양도일(2024년)까지 8년 경과로, 상속 후 5년이 초과되었습니다.

• → 따라서 2024년 양도 시 본인 명의의 유일한 주택으로 간주되지 않음.

• 만약 본인이 양도 시점에 다른 주택을 추가로 보유했다면, 명백히 2주택자로 과세됩니다.

(2) 실거주 요건 위반

• 2016~2018년 거주 기간의 문제점:

• 비과세 적용을 위해서는 양도일 기준 과거 2년 내 연속 거주해야 하나, 2018년 이후 다른 주택으로 전입해 실거주가 중단되었습니다.

• 2010~2015년 거주 기간은 전입신고 이력으로 인해 연속성 인정 어려움:

• 중간에 타 주소로 전입신고 시 실제 거주 여부가 세무 조사 대상이 될 수 있습니다.

• 세무서는 전입신고 내역과 실제 거주 증빙(공과금 납부 내역 등)을 대조해 검증합니다.

(3) 세대분리로 인한 요건 해제

• 세대분리 후 해당 주택에 실제 거주하지 않은 경우, "1주택" 요건 충족 불가.

₩ 2. 양도소득세 예상 세액 계산

(1) 기본 계산 공식

양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비) × 세율

• 양도가액: 2.3억 원 × 2/9 = 약 5,111만 원

• 취득가액: 1.5억 원 × 2/9 = 약 3,333만 원 (상속 당시 시가 아닌 원취득가액 기준)

• 양도차익: 5,111 - 3,333 = 1,778만 원

(2) 세율 적용

• 보유기간 14년(2010~2024)으로 장기보유특별공제 80% 적용:

과세표준 = 1,778만 원 × (1 - 80%) = **355.6만 원**

• 기본 세율: 장기보유 주택 양도차익에 대해 10% 세율 적용:

예상 세액 = 355.6만 원 × 10% = **35.56만 원**

• 지방소득세 포함 최종 세액: 35.56만 원 × 1.1 = 약 39.1만 원

3. 시간 경과에 따른 요건 충족 여부

다음 표는 거주 기간과 세대분리 시점에 따른 비과세 가능성을 정리한 것입니다:

• 비과요건 달성 가능 시나리오:

• 만약 2018년 이후 해당 주택에 계속 거주했다면:

• 상속 5년 초과했으나 1주택 + 2년 거주로 비과세 가능했을 것.

4. 세무 대응 전략

(1) 실거주 증빙 강화

• 2010~2015년 기간 중 실제 거주 사실 증명:

• 전기요금 고지서, 통신사 가입 내역, 의료보험 증명서 등 주소 증빙 서류 제출.

• 인근 학교 재학 증명서 또는 주민센터 발급 거주 확인서 추가.

(2) 상속세 공제 반영

• 2016년 상속 당시 상속세 납부액이 있다면, 양도차익에서 공제 가능:

공제 가능액 = (상속세 납부액) × (양도 지분 비율)

→ 세액 추가 절감 효과 발생.

(3) 조기 정산 혜택 검토

• "양도소득세 조기신고 할인" 제도 활용:

• 양도일로부터 3개월 이내 신고 시 세액 20% 감면.

✅ 최종 결론 및 권고

1. 비과세 불가: 현재 증빙으로는 비과세 요건 충족 어려움.

2. 예상 세액: 39.1만 원 (증빙 추가 시 변동 가능).

3. 필수 조치:

• 거주 증빙 확보: 2010~2015년 실제 거주 사실을 입증할 서류 수집.

• 상속세 기록 확인: 2016년 상속세 납부 내역 유무 확인.

1. 전문가 상담: 관할 세무서 또는 공인세무사와 사례 검토 후 신고할 것을 강력 권장.

이상의 분석은 2025년 6월 현재 한국 국세청 판례 및 「소득세법 시행령」을 기준으로 한 것으로, 세법 개정 시 변경될 수 있습니다

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